去年第四季度，圣保罗伊瓜特米购物中心以绝对优势登顶每平方米销售额排行榜。巴西“Exame”网站

【南美侨报网编译段木心4月13日报道】根据跨国金融服务机构摩根大通（JP Morgan）最新发布的调查，巴西最赚钱购物中心的销售额比第二名高出约35%，相当于大部分同行的三倍之多。

巴西“Exame”网站4月12日报道，调查显示，去年第四季度，圣保罗伊瓜特米购物中心（Iguatemi São Paulo）以绝对优势登顶每平方米销售额排行榜，达到每月11957雷亚尔/平方米。

紧随其后的是同样位于圣保罗市的伊瓜特米JK购物中心（Iguatemi JK），每平方米月销售额为8838雷亚尔。这两大项目在行业中形成了一个“独立梯队”，表现远超其他竞争对手。排名第三的是里约热内卢市的勒布隆购物中心（Shopping Leblon），为6557雷亚尔/平方米。

这一排名揭示了巴西购物中心行业的一个核心特质，即价值高度集中在少数头部项目，后者通常位于消费能力强劲的高端地段。

在全巴西销售业绩最佳的15家购物中心中，伊瓜特米集团和Multiplan集团各占6席，而Allos集团则有3家上榜。尽管如此，伊瓜特米的领先优势依然十分明显，旗下购物中心平均每平方米月销售额约为3500雷亚尔，比Multiplan均值高出19%，较Allos高出60%。

不过，这一成绩很大程度上依赖其顶级购物中心。一旦剔除圣保罗伊瓜特米和伊瓜特米JK，其销售额均值降至2300雷亚尔/平方米，接近Allos（2200雷亚尔）的水平，甚至不敌Multiplan（2600雷亚尔）。这表明，除去“领头羊”，该行业整体其实比表面看起来更加同质化。

每平方米销售额是购物中心行业最关键的指标之一，综合反映了客流量、客单价及商户组合质量。在头部购物中心中，这些因素往往相互促进，形成正向循环。

另一方面，摩根大通指出，上述购物中心的价值仍有进一步挖掘的空间。以伊瓜特米集团为例，其租金占销售额的比例（所谓的“入驻成本”）约为7.7%，而在其业绩最佳的两大购物中心内，租金仅占销售额的6.9%至7.3%。这意味着，即便在一些销售表现出色的项目中，仍存在提升租金的潜力。

此外，调查数据也进一步强化了投资者中日益流行的观点——真正创造价值的，往往只是少数几个核心购物中心。

像圣保罗伊瓜特米、伊瓜特米JK及勒布隆这样的购物中心，已然发展成为成熟的消费目的地，即便在经济环境更具挑战的情况下，需求依然稳健。对零售商而言，入驻这些“黄金地段”不再是可选项，而是战略必需。

从实际效果来看，这也形成了一道难以复制的行业准入壁垒，新项目面临成本高昂、优质地段稀缺，以及消费者愈发挑剔等多重挑战。最终，市场呈现出一种新趋势，规模和选址区位的重要性前所未有，而行业领先者与其他竞争者之间的差距仍在持续扩大。