【南美侨报网编译晓兆9月22日报道】圣保罗商业协会（ACSP）最新调查显示，在圣保罗市区的建筑中，60%至80%的大楼地面店处于空置状态。该研究覆盖2024年6月至2025年6月，并回顾了这一城市空间利用方式十年来的实施情况。大楼地面店自2014年《总体规划》和2016年《分区法》开始纳入规范。

什么是大楼地面店？大楼地面店指建筑底层不以墙或栏杆封闭，而是设置有面向街道、直接对外开放的商铺或服务空间。

据《G1》报道，开发商在“城市结构轴线”区域采用这一模式可获得建筑优惠，例如：这些底层面积不计入建筑总面积上限，相当于开发商“免费”获得更高的建筑潜力。

自规范出台以来，大楼地面店项目从最初的4个增至218个。这些区域的住宅比例也从6,5%提升到24%。然而，研究发现大多数空间依然空置，甚至连“出租”标志都没有，显示出招商困难。

圣保罗大学（USP）城市实验室负责人、城市规划师宝拉·桑托罗表示，这一结果并不意外。她指出，大楼地面店原本旨在推动街道生活和混合用地，但在实践中却沦为开发商增加建筑面积、降低成本的工具。

三个样本区域的空置率

Vila Mariana：80%空置（45间中仅9间在营业）；Ibirapuera：70%空置（43间中仅13间在营业）；Rebouças：63,3%空置（49间中18间营业）。

调查归纳了多重原因：停车位不足或缺失（最主要障碍，Vila Mariana仅13,3%有车位）；设计缺陷（层高不当、通风差、装卸困难）；视觉传达和法规过于严格，降低吸引力；缺乏招商积极性，导致多数地面店连出租牌都没有。

此外，高端住宅业主常因担心噪音和扰民，反对在底层引入餐厅、酒吧或健身房。部分地面店空间甚至被改造成公共区域（如宴会厅），或被设置在高于街道的楼层，削弱了与行人互动的初衷。

目前入驻的主要是大型连锁，如Oxxo、Minuto Pão de Açúcar、Carrefour、Multicoisas等，能承担高额成本。

在Vila Mariana，占用店铺中55,56%属于超市或便利业态；在Ibirapuera，占比30,77%；在Rebouças，“餐饮业”（餐厅、酒吧、快餐）占33,33%。

桑托罗指出，小商户难以承担高租金，结果是社区传统商铺（小超市、肉铺、美发店、宠物店等）被排挤，取而代之的是连锁品牌或空置。

商业协会认为大楼地面店仍处于“成熟中”。尽管空置率高，但它能提升物业价值，并有潜力激活城市生活。研究建议：在楼宇设计阶段引入专业顾问；放宽视觉传达规则；增加停车与装卸区。

协会副会长、城市政策委员会协调人安东尼奥·佩拉强调，这份调查将为2029年《总体规划》修订提供依据：“有了这份研究，我们获得了关于大楼地面店的具体数据，可支撑未来的技术讨论，强化协会作为民间社会与政府之间桥梁的作用，推动经济与可持续发展。”