【南美侨报网编译晓兆2月25日报道】圣保罗在多个方面都是“巨无霸”城市。它拥有巴西最多的人口、近1000万辆汽车，并贡献了全国最大的国内生产总值。据《G1》报道，在房地产领域，情况也不例外。圣保罗拥有大量高楼大厦，并且近年来迎来了多个大型房地产项目。在某些情况下，这些住宅区由几十栋建筑组成，人口甚至比许多城市还要多。

g1走访了北区的三个超大型住宅区，与居民和专家交流，以了解它们的运作方式、对城市的影响，以及它们的优缺点。被定义为超大型住宅区的项目，至少需要拥有1000套公寓。这是因为受访的建筑师和城市规划专家表示，目前尚无明确的标准来界定如此大规模的房地产项目。

根据圣保罗市财政局提供的数据，过去二十年间，圣保罗市超过1000套住宅单元的房地产项目数量增长了75%。这些超大型住宅区可以分为两类：俱乐部式住宅区和经济型住宅区。它们面向不同的社会经济群体，生活方式和住房标准也有所不同，例如休闲设施、房屋面积和停车位的可用性等方面。

俱乐部式住宅区

建造在城市较昂贵的地区，房价较高；

投资于休闲设施，如健身房、游泳池、运动场、美容院；

提供全面的生活服务，包括餐厅、超市、药店、商店、体育课程，甚至基础教育学校和语言学校；

“这些住宅区通过完善的休闲设施，减少居民外出的需求，避免在圣保罗这样的城市里浪费交通时间。”Lello住宅管理公司住宅活动研究协调员安热莉卡·阿贝克斯说。

玛肯齐大学教授、建筑师尤妮丝·阿巴斯卡尔认为，这类超大型住宅区的概念类似于“城市中的城市”，但她指出这种模式对城市发展不利，因为它在一定程度上促进了城市的封闭化。她还解释说，住宅区内部提供生活服务的模式由来已久，并在过去几十年间不断演变。

“例如，在1970年代，许多住宅区内部设有便利设施，社区居民也可以使用，例如药店、商店等。但后来，出于隐私和安全需求，这些设施被围墙隔离，仅供住宅区居民使用。”

经济型住宅区

建造在城市外围地区，土地价格较低；

公寓面积较小，停车位仅供部分居民使用；

休闲设施和生活服务较少；

大多数居民首次居住在住宅区内；

由于价格更为亲民，这些超大型住宅区通常位于东区和北区的边缘地带，这些区域的房地产市场尚未被大规模开发，仍有大片空地可供建设。

“大多数居民是第一次住在住宅区里。他们需要学习如何遵守社区规则，例如使用公共区域、封闭私人空间等。这是一个学习的过程。”安热莉卡·阿贝克斯说，“所以，这种类型的住宅区管理模式完全不同。经济型住宅区的第一年，主要是帮助居民适应和学习如何在住宅区内生活。”

封闭社区的日常

g1走访了Pirituba区的三个超大型住宅区，其中两个已投入使用，共有超过1.7万居民——比巴西63.5%的城市人口还要多（数据来源：IBGE2022年人口普查）。另一个仍在建设中，占地面积相当于16个莫伦比体育场。

Portal dos Bandeirantes

位于Avenida Raimundo Pereira de Magalhães的起点，该住宅区于1980年代初建成，是圣保罗最早的超大型住宅区之一；

包含超过2500套公寓、27栋建筑，人口超过1.5万人；

高峰时段居民进出频繁，入口处的访客排队情况类似于高速公路收费站；

配备诊所、交通信号灯、公交站、小型超市、网约车等待区、体育馆、交通指示系统，甚至设有电动车充电站；

设有内部邮政系统，每月接收约2.6万件快递，平均每天接收近1000件。

Grand Reserva

包含50栋建筑，分为25个小型住宅区，每个住宅区都设有独立的管理中心、停车场和派对厅；

配备超市、药店、回收站、自行车租赁系统，还有儿童游乐广场；

居民对安全性和便利性表示满意，但停车位不足成为主要问题。

Sete Sóis

由MRV建筑公司开发，计划在未来10年内建造1.1万套公寓；

占地170万平方米，相当于16个莫伦比体育场；

预计容纳超过3万居民，超过巴西80%的城市人口规模；

规划建设15公里道路、8公里自行车道、多个商业中心、公园和多功能广场。

城市规划问题

玛肯齐大学教授尤妮丝·阿巴斯卡尔和城市规划专家丹尼尔·蒙坦登认为，超大型住宅区的开发模式对城市发展不利。

“当这些超大型住宅项目远离市中心，比如Raposo Tavares高速公路沿线或Pirituba，且缺乏就业机会和公共基础设施时，这些区域就会变成城市中的‘孤岛’，缺乏真正的城市活力。”丹尼尔·蒙坦登说。

根据巴西城市部的研究，外围住宅区的建设成本比市中心高，因为政府需要额外投资交通、供水、供电、学校和医院等基础设施，且这些住宅区会加剧城市交通拥堵。

为改善城市规划，圣保罗市在2016年通过的新《分区法》规定：超过2万平方米的地块必须预留30%供公共用途（如公园、学校等）；超过4万平方米的地块必须拆分开发，以防止形成过度集中的社区。

然而，该法规在近期被修改，部分超大型住宅区仍能获批建设。

“合理的城市规划应促进公共基础设施与住宅开发的均衡发展，而不是让大量居民集中在缺乏公共服务的地区。”丹尼尔·蒙坦登说。